Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

Assurez la sécurité de vos acquéreurs avec la Garantie Financière d’Achèvement !

La construction est un domaine qui peut subir des incidents et des retards de livraison voire d'achèvement. Dans ce cas, il est essentiel que les acquéreurs soient couverts en cas de défaillance du promoteur. La garantie financière d'achèvement (aussi abrégée GFA) est donc l'assurance qui permet de couvrir la construction en cas d'inachèvement du programme.

Cette assurance spéciale a été instaurée afin de contrer les risques majeurs d'un achat de bien immobilier en VEFA, c'est-à-dire en Vente en l'État de Futur Achèvement.

Quand un acquéreur achète un bien immobilier dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, la construction du bien n'est pas encore terminée. La garantie financière d'achèvement permet donc de couvrir les acquéreurs si le projet n'aboutit pas.

En tant que vendeur / promoteur, vous êtes dans l'obligation légale de souscrire à une assurance GFA pour couvrir les risques d'inachèvement des projets de construction lancés.

Pour vous aider à conclure la meilleure garantie financière d'achèvement, nos courtiers souscripteurs spécialistes vous accompagnent afin de trouver l'assurance la plus adéquate en termes de tarif et de garanties. Cabinet de courtage en assurance indépendant, DGB vous explique ce qu'il faut savoir sur la garantie financière d'achèvement.

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Qu'est-ce que la Garantie Financière d'Achèvement des Travaux ?

Dans les faits, la garantie financière d'achèvement est un engagement écrit souvent délivré par une compagnie d'assurance.

Prenant la forme d'un engagement financier, cette garantie est obligatoire pour les promoteurs depuis le 1er janvier 2015.Conclue dans le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), la garantie financière d’achèvement répond à l’obligation de l’article L.261-1 et les suivants du Code de la Construction et de l’habitation à destination des programmes à usage d’habitation tels que les immeubles collectifs ou groupements de maisons individuelles.

Cette garantie donne à l’acquéreur la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, l’achèvement de l’immeuble ou des maisons est garanti.

En clair, la garantie financière d'achèvement ou GFA est donc un acte sous seing privé qui permet d'engager le garant à faire face aux obligations financières en cas de défaillances et garantit également aux acquéreurs la finalisation de leurs travaux en cas de défaillance du promoteur.

La GFA ne garantit toutefois pas l'achèvement dans un délai déterminé.

Comment est déterminé l'achèvement d'une construction ?

En vertu de l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, les immeubles vendus en Vente en l'État de Futur Achèvement ou VEFA sont réputés achevés lorsque les ouvrages et les éléments indispensables à l'utilisation de l'immeuble sont achevés et finalisés.

Concrètement l'achèvement est factuellement consacré une fois les PV de réception signés et la DAACT (Déclaration d'Achèvement des Travaux) notifiée par le promoteur.

Il faut par exemple que la construction soit alimentée en électricité, en eau, en gaz le cas échéant et le bâti soit praticable. L'achèvement signifie que les lieux sont exploitables tel que prévu lors du lancement de la construction.

Ces éléments sont indispensables pour qu'un promoteur puisse estimer que la construction est bel et bien achevée et que la garantie financière d'achèvement puisse pendre fin.

Bon à savoir : en cas de défauts après construction, il faut s'interroger si les défauts constatés sont « substantiels » !

Les non-conformités entrant dans le cadre de la garantie financière d'achèvement doivent être impérativement être substantielles. Par exemple : si le logement vendu en VEFA doit être équipé d'une loggia mais qu'une terrasse a été créée à la place, cela peut être défini comme un défaut substantiel. Cela signifie que le bâti peut être considéré comme non achevé au titre de la garantie financière d'achèvement.

En cas d'autres vices notamment les malfaçons constatées après l'achèvement, cela relève de la garantie de parfait achèvement professionnelle ou encore de la garantie décennale.

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Qui doit souscrire l'assurance Financière d'Achèvement ?

La législation en vigueur fait état de l'obligation du promoteur à fournir une garantie à ses acquéreurs.

Le constructeur / promoteur est donc le souscripteur principal de la garantie financière d'achèvement. Il peut, selon le projet de construction choisir le mode de souscription du contrat le plus adapté à sa situation. En la matière, on distingue deux modes principaux pour la garantie financière d'achèvement à savoir :

• Le mode intrinsèque permettant d'avoir les conditions d’avancement des travaux et de couverture financière réunies).
• Le mode extrinsèque résultant de l’intervention d’un tiers garant comme expliqué ci-après.

Selon les articles R 261-17 et les suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, la GFA est dorénavant obligatoire pour les secteurs protégés, mais facultative pour le secteur libre concernant la promotion de bureaux ou de commerce. Toutefois, même lorsqu’elle n’est pas légalement obligatoire, la garantie extrinsèque peut s’imposer au promoteur de par les exigences :

• De l'acquéreur
  C’est généralement le cas dans les immeubles à usage de bureaux ou de commerces.

• Du vendeur du terrain
  S’il est payé en logements (dation), ce dernier n’abandonnera son privilège de vendeur que contre l’engagement formel d’un tiers garant, quant à l’achèvement des locaux à lui remettre.

Pourquoi souscrire selon le mode extrinsèque : les avantages

Qu'importe la taille ou le type de projet de promotion, la garantie financière d’achèvement dite extrinsèque est obligatoire pour le secteur protégé, c'est-à-dire pour le secteur de l'habitation. Qu'il s'agisse d'un programme de quelques logements comme de programmes de plusieurs centaines d'habitations, la garantie financière d'achèvement extrinsèque s'applique de la même façon.

Délivrée par un tiers (assurance, banque ou société de caution mutuelle) cette garantie présente différents avantages :

1. Avantage Commercial

Les ventes sont facilitées auprès des acquéreurs grâce à la sécurité supplémentaire que la garantie procure. La GFA est donc un avantage commercial important à prendre en compte.

2. Avantage de Trésorerie

Au démarrage des travaux, le promoteur peut percevoir des avances sur la totalité du prix de vente et assurer ainsi au meilleur coût, le financement de ses travaux.

3. Avantage d’encours

La mise en place d’une garantie extrinsèque par une compagnie d’assurance permet au promoteur et à l’organisme bancaire de ne pas se retrouver bloqués du fait d’encours trop importants.

Que couvre la Garantie Financière d'Achèvement ?

Vous l'aurez compris, cette garantie donne à tout acquéreur d’un bien garanti la certitude qu’en cas de défaillance du promoteur, le garant se substituera au promoteur pour assurer en son lieu et place le financement nécessaire à l’achèvement du programme (de l’immeuble ou des maisons).

La garantie financière d'achèvement couvre l'ensemble de tous les dommages ainsi que les frais de réparation engendrés par des travaux non achevés, des réalisations non conformes ou encore certaines malfaçons substantielles.

Par exemple, si la construction d'une loggia a été prévue mais qu'un balcon a été réalisé à la place, la garantie financière d'achèvement peut être invoquée pour effectuer la modification.

À l'inverse, en cas de fissures dites superficielles ou encore de défectuosités n'empêchant d'investir le bâtiment ou le logement, l'achèvement pourra être qualifié et la garantie ne pourra pas s'appliquer.

Quand souscrire la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) ?

Tout programme immobilier peut nous être présenté en même temps que la demande de Financement auprès de l’organisme bancaire.

Toutefois, la matérialisation de la garantie ne peut intervenir seulement une fois que le promoteur a levé l’ensemble des conditions suspensives relatives à l’obtention définitive du prêt d’accompagnement / prêt travaux.

De manière générale, dans le cadre d'une vente en l'état de futur d'achèvement (VEFA), la Garantie Financière d'Achèvement doit être souscrite auprès d'une compagnie d'assurance avant la signature des actes de vente chez le notaire.

Le notaire peut également jouer un rôle de contrôle et de conseils pour encourager la souscription de la Responsabilité Civile du Maître d'Ouvrage (RCMO) ou de l'assurance Constructeur Non Réalisateur (CNR).

DGB Courtage vous aide à trouver votre assurance construction

Trouver une assurance obligatoire quand on initie une construction n'est pas chose aisée. Il est important de comparer les offres des produits d'assurance pour trouver la meilleure solution possible en fonction des attentes et du chantier projeté.

Cabinet de courtage spécialiste, DGB vous accompagne dans la recherche de l'assurance construction adéquate pour répondre à vos besoins.

Indépendants des sociétés d'assurances et souscripteurs pour le compte de compagnies, nos courtiers vous offrent la possibilité d'accéder à des contrats avantageux et très compétitifs en termes de prix. Nous travaillons régulièrement avec des professionnels du bâtiment, des entreprises de tou secteurs et des particuliers pour les aider à décrocher une assurance complète qui répond à leurs besoins.

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